Notice of Requirement与Designation
今天想与大家分享两个案例：
案例一：
一位客户打电话来,说他收到奥克兰市政府的来信.他在南区一块将近两万平米,上面拥有农用商业的Future Urban Zone用地要被新西兰交通局征收，信上提到“Notice of Requirement”还有“Designation”, 他想了解这些术语的具体含义。
案例二：
另一位客户打算在北岸的自家豪宅上进行扩建，并计划在将近五万平米的“Future Urban Zone”土地上建设网球场、泳池以及一个大型仓库。设计师已经完成了相关图纸并寻求我的意见，然而，在政府的GIS网站上，我注意到这整块五万平米的土地也被标注为红色区域，并附带“Notice of Requirement”。这一信息是在10月31号才发布的。我问设计师是否已经了解到这一情况。设计师吓了一跳，问了同样的问题，什么是“Notice of Requirement”？那他的客户是否还能扩建呢？
那么，“Notice of Requirement”究竟是什么，什么是“Designation”? 在本文中，我们将探讨这些术语以及相关的流程。
什么是“Notice of Requirement”(需求通知)？
在新西兰规划体系中，“需求通知”（Notice of Requirement，NoR）是一种正式的法律机制，用于启动区域计划中指定土地用于特定目的的过程。区域计划详细规定了特定地区内的土地使用和开发规则。通常情况下，当需要进行特定项目、工程或基础设施开发可能会影响土地使用时，就会使用“需求通知”。
1. 启动指定：“需求通知”是提出特定土地指定的第一步。指定允许将土地用于未来特定用途，例如基础设施（如道路、公共建筑、公用事业）或其他公共工程。
2. 只有“需求机构”才有权向市政府发出“需求通知”。 “需求机构”包括皇室(Minister of the Crown)、地方政府，以及根据<<资源管理法》规定的获批准的网络公用事业运营商。 例如奥克兰交通局和新西兰交通局Waka Kotahi。
3.土地保护：当发出“需求通知”时，它具有临时效应，这意味着它保护指定用地，直到土地用途获得以确认,且加进奥克兰统一计划中。这种临时效应可能会影响土地所有者的开发项目。简单来说，如果他们计划在拟议的指定区域内开发土地，建房，或用作其他用途，他们可能需要获得“需求机构”的批准，并在这些情况下应开始尽快与“需求机构”进行协商。
可以看出，“需求通知”在新西兰规划体系中是管理和监管土地使用和开发的重要工具，特别是用于公共基础设施和项目。它有助于在规划和管理土地用于各种用途时平衡土地所有者、社区和政府的利益。
奥克兰市政府目前在2023年 11月处于通知阶段的多个“Notice of Requirement”项目, 大部分是在北岸和南区的Future Urban Zone.
“需求通知”（NoR）包括什么信息？
《资源管理法》规定了“NoR”应包含的内容，包括：
- 指出指定或修改是为实现需求机构目标所必需的原因。
- 对地点的物理和法律描述，注意任何显著特征。
- 工程的性质以及任何拟议的限制。
- 拟议工程将对环境产生的影响以及拟议的缓解措施。
- 是否已考虑了备用地点、路线和方法的程度。
- 所需的资源许可，已申请或需要申请的许可。
- 与可能受到指定影响的各方进行的咨询程度，包括如果没有进行咨询的原因。
- 根据区域或区域计划或法规要求的任何其他信息。
“公众能参与吗？”
在规划过程的早期，比如在指定区域规划阶段，“需求机构”会进行大量的宣传，以鼓励公众参与。当相关机构发出信函邀请您参与时，不论您是支持还是反对，都一定要发表意见，否则随着时间的推移，公众参与的机会将变得非常有限。
那么，什么是“Designation”(指定)？
以上提到的“需求通知”是土地用于特定目的第一个正式步骤。当市政府同意“需求通知”并纳入到区域规划内,我们称之为“Designation”(指定)。
在新西兰规划体系中, “指定”指的是一种法律机制，余许特定的土地或地区为特定的公共工程或项目而保留。如基础设施开发，交通项目，公共建筑，共用事业和其他重要服务(学校，医院)。这些“指定”一旦纳入区域计划中(比如，奥克兰统一规划), 这些相关的“需求机构”可以在无需向市政府土地使用资源许可的情况下载该用地进行工作和相关活动。在“指定”阶段，公众参与流程和相关工作的机会也就非常有限。
如果我的土地位于Designation区域内会发生什么？
“Designation”保护了用于特定未来工程目的的用地。如果您的地被“指定”了, 即使您拥有它，您的土地使用可能会妨碍或阻碍指定工程的进行，这种情况下,您将需要获得“需求机构”的批准。
指定工程可能在未来的数多年后才会进行。通常在施工前约2年左右，需求机构可能会尝试从您处购买所需的指定土地，首先通过协商. 如果协商达成不了协议，需求机构也可以根据《公共工程法》来取得土地。
如果我的土地位于拟议的指定区域之外会发生什么？
即使您的土地位于拟议的指定区域之外，您仍然可能受到影响。这可能包括：
- 在施工期间，如来自土方工程的噪音、尘土扰乱、服务中断、对您的用地访问的更改等。
- 最终用地的变化，例如服务位置的变更、道路、交叉路口的变化，新的基础设施，如公交车站、自行车道或新学校等。
如果您已收到市政府的来信通知对您土地有影响的“需求通知”，建议您查看相关文件，以确保您了解可能会受到的影响。
从“NoR”到“Designation”的流程是什么？
“NoR”经历了一系列正式流程，包括详细的调查、备用方案的审查和咨询，然后才向市政府提交“需求通知”。以下的图表展示了这套流程：
对于那些正在进行开发或计划在拟议的指定区域内进行新开发的人，我们建议咨询规划师的意见，以免受到不必要的影响。就像上面提到的两个案例一样，案例一的客户必须在意见书提交期限截止前提出他们的观点。对于案例二的客户，他的住宅扩建计划需要暂停，等待详细了解“需求通知”对他的土地可能产生的影响，然后再做决定。
以上信息有可能随时更改，在撰写的过程中我们尽最大的努力确保内容的正确性。以上内容不能取代您自己的尽职调查或从相关专业人士那获得具体建议。Envision Planning Consulting Limited 不对任何错误或遗漏承担任何责任。
