中等密度住宅标准 (MDRS)
最近许多人都会听说过市政府对中等密度地区所允许的内容的拟议更改。自从2021年,《促进住房供应法》要求新西兰的一些议会更改其规划文件,以增加发展潜力。以奥克兰为首，这份规划文件要求奥克兰大部分城区，在无需获得资源许可的情况下, 每块地最多可以建三栋房屋，每栋楼房高度达到三层楼的中等密度住房，这包括连排屋和低层公寓。一些标准，例如院子的距离，最大高度和与边界相关的高度也将发生变化。这些被称为中等密度住宅标准（Medium Density Residential Standards - MDRS）。这份修正案不仅会改变现有房屋的密度，还会改变它们的建筑形式。它将在许多地区产生重大变化。
我们最近几个月收到了许多人的询问，他们认为这份MDRS规则已经生效. 答案是,实际上并没有。
是的，该法案已经通过，奥克兰市议会正在起草对奥克兰统一规划 (AUP) 的相关修改。MDRS的计划变更需要在 2022 年 8 月 20 日之前公布方案改动信息，届时，大家可以根据相关内容提交意见书(submission)。中等密度规则将立即产生法律效力。
“MDRS是怎样的一个过程？”
与现有的奥克兰统一规划一样，市政府将采用独立听证小组 (IHP) 流程。IHP将在2022-2024年,考虑大家提交的所有意见，并向奥克兰市议会提出修改奥克兰统一计划的建议。奥克兰市议会随后将决定是否接受,或拒绝 IHP 的建议。如果市议会拒绝IHP提出的建议，那么，环境部长将做出最终决定。
“还有其他变化吗？”
除了中等密度有巨大变化之外，2022 年 8 月的计划变化还将通过引入与市中心、大都市区和其他特定区域相关的新规则来实施国家城市发展政策声明 (NPS(UD)) 的部分内容。在奥克兰，大都会中心是 Newmarket、Manukau、New Lynn、Sylvia Park、Botany、Papakura、Takapuna、Henderson、Albany 和 Westgate。这些变化将允许市中心，快速公交站,或 10 个大都市中心的步行距离内的建筑物达到六层或以上。
所谓的“步行距离”, 就是从市中心边缘步行 15 分钟（约 1,200 米），或者从大都市中心边缘，火车站周围和快速公交专用道站步行 10 分钟（约 800 米）的距离。
如果您是开发商，这份新的中等密度似乎是一个很大的变化。但是，如果某些地区存在“例外资格”(qualifying matter)，MDRS有可能就不能在这些地区实行。这些“例外”可能包括具有文化、历史或生态意义的问题，或避免在具有自然灾害例如洪水区的地区进行开发。
另外，这份MDRS也没有考虑基础设施问题。在奥克兰的很多区域，现有基础设施根本没有能力为增加的发展提供服务， 这些区域也不太可能实施MDRS所允许的三栋住宅。《授权住房供应法》没有在实际上解决基础设施跟不上的这个问题，在将来的开发上,它可能会给开发商和市议会带来麻烦。
“如果我要起四栋以上的房屋, 现在能用MDRS的标准来设计吗？”
开发四个以上的住宅（或任何不符合 MDRS 的住宅）将需要获取资源许可(Restricted Discretionary resource consent)。市议会正在研究四个以上住宅的规则问题。也就是说, 这些住宅的设计规定并不一定与MDRS相同。这些内容将在2022年8月20日前通告阶段发布。直到NPS-UD 和 MDRS 的计划变更生效(预计2024年3月31日)， 市议会将继续使用现有的奥克兰统一规划的规定来评估这些资源许可。“Single House Zone是否会被取代？”
现有的奥克兰统一计划仍将包含独栋住宅区。这是必要的，因为 人口少于5,000 人的农村，例如Helensville、Omaha、Wellsford 等独栋住宅区，不会受到 MDRS 影响。“我留意到两个新的住宅区域，分别是“two-storey single dwelling residential area” 还有two-storey medium density residential area”, 这两个区有什么分别呢？”
"Two-storey single dwelling residential area" 和"two-storey medium density residential area" 是在政府推出的MDRS之后, 分别反映当前独栋(Single House) 和混合住宅区(Mixed Housing Suburban) 开发水平而重新命名的，这些区域可能有 一定的”例外资格“，所以，MDRS 标准在这些区域可能会被修改。“Future Urban Zone会改变吗？”
答案是否。Future Urban Zone并不视为”城市环境“的一部分。任何区域改变，都需要遵循现有的plan change或structure plan来做任何变更。
“为什么有些区被列为“正在调查的地区”(Area of investigation)？”
市议会仍在努力了解 NPS UD 政策 3 对辖区(precinct)的影响。他们必须逐案查看所有辖区规定，以确定每个规则或标准是否会对城市形态的高度或密度带来影响。如果这些辖区不能承受更高的密度等, 市议会则会应用”例外资格“对这些区域的规划标准做修改。详情将会在通知阶段发布。“Cross lease的房子能起三层吗？”
Cross lease的物业在此过程中不会发生变化。Cross lease物业所在的区域可能会发生变化，比如说，房屋可以盖到三层。可是，cross lease法律相关的限制将会影响到最终房屋是否能起到三层。也就是说, 邻居首先必须同意变更。如果您的物业是cross lease, 而您想提升土地的利用价值，可以考虑把物业从cross lease 转换成freehold。
“需要更多的建议？”
如果您想进行开发项目，并对MDRS有更多的疑问，请随时通过底下的联系方式与我们联系。Envision Planning可以在资源许可申请的过程为您提供协助。
以上信息有可能随时更改，在撰写的过程中我们尽最大的努力确保内容的正确性。以上内容不能取代您自己的尽职调查或从相关专业人士那获得具体建议。Envision Planning Consulting Limited 不对任何错误或遗漏承担任何责任。
