如何把cross lease产权转换为fee simple

从 1950 年代后期到 1980 年代，cross lease 产权风靡一时，但随着时代的变化，买家的偏好也在变化。随着越来越多的业主选择将他们的cross lease产权转换为简单的fee simple，我们决定整理一份快速指南来帮助您了解该过程。

“cross lease与fee simple”

Cross lease产权可以追溯到 1950 年代，当时它们经常被用作为一块土地创建多个所有权的“非分割”方式。在cross lease产权中，多人拥有同一块土地，并将其中的一部分“出租”给彼此以进行建造，因此术语“cross lease”。

这意味着对您的住宅或附属建筑的任何改动都需要其他业主的同意 - 因此，如果您拥有cross lease产权的物业,并想给您的房屋添加车库、阳光房或阳台，您首先需要得到您的邻居的同意。如果是fee simple, 您拥有土地的所有产权，只要是在符合当地市议会的相关规划标准下, 您可以在没有邻居同意的情况下加建或改造。

“转换cross lease产权有什么好处？”

1. 最大化提高市场价值

首先，fee simple的产权更容易销售，因为购买cross lease产权的买家通常都知道他们如果买了cross lease的房产，改造加建都需要得到邻居同意，这也代表，将来可能有发生纠纷的可能性。新西兰房地产协会曾做过估计，如果是同一栋房子不同的产权，cross lease产权会比fee simple产权的房子便宜7%至18%。相反，将cross lease转换成fee simple，可以增加房产的价值。

2. 完全控制您的产权

在无需征得邻居的同意下，您即可翻新、改造和改善您的物业。

3. 有缺陷的产权

如果您房产上的建筑物与cross lease产权上的flat plan不匹配，则代表您的产权存在缺陷，需要纠正。纠正的方法， 要么向市政府递交更新cross lease产权本身的图纸申请，要么改为fee simple。

4. 利益最大化

最重要的一点是，奥克兰统一规划允许在某些区域(zonings)拥有更大的开发潜力。如果您的物业在Terraced Housing and Apartment Building, Mixed Housing Urban, Mixed Housing Suburban,您有可能在上面起三栋房屋，代替现有的一个住宅。但是，如果您的物业是cross lease形式，房屋与邻居的相连，管线是共享的，并且您需要首先得到邻居的同意。这种开发的潜力会因为cross lease的关系而丧失。

现在您已经了解了基础知识，现在让我们解释cross lease转换的流程吧。

“如何转换cross lease产权？”

首先您要做的是：确保cross lease产权的所有业主都在同一条船上。即使一位业主支付了转换的总费用，所有业主都需要签署同意文件。一般来说，cross lease产权转换的费用都是在业主之间平摊，因为每个人都能从转换中受益。一个粗略的计算，两单元地块cross lease转换的成本通常在 $25,000 至 $30,000 之间。如果一块地上有更多的业主，总成本是略有增加，但是大家分担的费用反而会减少。

以上的费用包括测量，CCTV管道调查， 规划报告，市政府申请费，法律费用以及新西兰土地信息局 (LINZ)的收费。我们唯一没有涵盖的是任何潜在的工程费用，例如管道更新，车道重铺。可是这些要求非常罕见，因为一般来说cross lease产权变更不会对现场的物理环境做改变。

转换cross lease产权在规划上被认为是一种分割的形式，因此一个项目从头到尾大约需要 5 个月的时间来完成。

“步骤”

1. 测量师将进行现场测量，并为您准备方案计划。根据管线的状况，我们也许会需要请到专做管道调查CCTV的人员先做检查。

2. 以上完成后，我们将准备规划报告，并向市议会提供分割申请，等待他们的批准。

3. 批准下来后，测量师会在新西兰土地信息局的网上(Landonline)完成您的电子申请。

4. 一旦Landonline收到您的文件，我们将向市议会申请s223证书。

5. s223下来后, 我们将向市议会和土地信息局提交s224完成证书。一旦s224批下来后, 这些文件将发送给您的律师。

6. 您的律师获得银行的同意(如有贷款)，并与您和您的邻居坐下来签署新的文件。完成后, 律师会向土地管理局索取新的产权。

“如果您持有cross lease产权，并且认为您的邻居也愿意分享转换为fee simple的好处”

请联系我们。我们可以回答您的问题，让您开始在新西兰任何城市转换cross lease产权。

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