PC78再次出现了问题？奥克兰城市规划的未来扑朔迷离
奥克兰市政府的变更计划78（Plan Change 78）在2022年8月获得通过后，到了现在的2024年，相关计划变更的目的与时间线仍然有很多未知因素。
我们之前已经讨论过PC78的内容，或者大家更加熟悉它的另一个名称，中密度住宅标准MDRS。原本PC78的最终结果应该在2024年3月31日前公布。但是以下三个主要原因导致PC78的进展出现了停滞：
1. 在2023年的洪水事件之后，很明显一些区域不适合开发，需要对受自然灾害影响的开发加强控制。奥克兰市政府表示，他们需要花更多的时间研究并解决这些自然灾害问题。
2. 2023年中央政府变更导致新联合政府确认取消了奥克兰轻轨走廊项目的计划。这意味着奥克兰市政府不得不重新考虑如何开发这些原本应该受此计划影响的土地。
3. 原本MDRS在工党执政期间是强制性的，现在新联合政府已明确表示每个地方政府可以选择是否采用MDRS。因此，奥克兰市政府可能会修改PC 78的内容，取消或将根据MDRS要求对某些适合的区域进行升级，或者完全撤销此变更。
时间上，PC78还会延期吗？
在奥克兰，由于需要调查2023年洪水事件，此前已经延长了12个月。2024年2月，奥克兰市政府寻求另外延长，至2026年3月31日。部分原因是为了让中央政府有足够时间修改立法，使MDRS成为可选项，让市政府评估这些变化的影响，并进行立法修改，允许奥克兰市政府全部或部分撤回PC78。
住房、基础设施和资源许可改革部长Chris Bishop现已批准了这一延期。Bishop在今年三月表示，中央政府的立场是，此前MDRS的规定过于粗糙，而且是一刀切的。如果还想继续采用MDRS的政府必须有足够的理由，继续使用这些规定。
然而，部长也期望奥克兰市政府在可行的情况下继续推进与国家城市发展政策标准（NPS-UD）相关的PC78方面的工作。奥克兰市长Wayne Brown对此表示：“我支持您促进更多住房的目标...... [但] 强迫我们继续使用当前的规定程序与此完全不符。”由于对这实际意义的混淆，PC78独立听证会小组暂停了PC78的程序2个月。
基于以上问题，目前正在着手澄清奥克兰市政府和听证会小组目前正在向Chris Bishop部长澄清需要完成的内容和时间限期。其中包括：
1. 自然灾害计划变更的工作正在进行中，并且现在必须在2025年4月30日之前做公众通知。
2. 澄清与NPS-UD相关的PC78方面的具体内容。
3. 是否能在2025年4月30日之前允许曾经被化为轻轨走廊的土地，特别是在Mt Roskill 和Onehunga这些进行土地密集化。
新联合政府已承诺将在2024年底前进行这些立法修改，使MDRS成为可选项。
这对您意味着什么？
如果您的开发依赖于PC78，那么关于时间和计划变更的修改版本中将包含什么仍然存在很多不确定性。特别是如果您依赖于MDRS启用的区域提升，比如说从Mixed Housing Suburban变成Mixed Housing Urban，那么该开发的程度和性质很可能会发生变化。如果PC78真的在2026年通过，那么，我们至少要等到2027年才能看到由PC78的区域变更而对住房供应产生的任何影响。
奥克兰市政府从此流程开始就一直非常明确地表示，他们认为奥克兰统一规划已经为未来30年的房屋增长提供了足够的条件，而MDRS带来的高密度开发将会产生问题，特别是与基础设施相关的问题。
现有的奥克兰统一规划
在许多地方，奥克兰统一规划已经为更多开发提供了条件，包括多个独栋房屋、联排和公寓。根据现有的区域规定，资源许可申请在许多情况下仍然可以成功。如果您想充分了解您的土地开发潜力，请及早向经验丰富的规划师寻求建议，并了解如何增加您成功获取资源许可的机会。
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