基础设施“红区”限制背后的真相与对策
奥克兰南区、西区、北岸和东区的大面积区域现在被标注为红色。不是政治上的“红”，而是因基础设施限制而划分的“红色区域”，导致许多开发计划被迫停止。这些措施是在没有进行公众通知的情况下秘密进行的，令许多人感到震惊。
在 Watercare 最近公开宣布供水和污水处理能力限制之前的几个月，我们团队的项目经理通过一些本地房产论坛的开发商反馈以及在线查询，了解到由于基础设施受限而导致开发受阻的相关信息。
实际上，早在几个月前，我们就已经听说有开发商的资源许可（RC）或工程计划批准（EPA）申请因污水管网容量限制而被拒绝。开发商被告知，这些申请在网络基础设施升级完成之前将一直无法获批。而问题在于，这些升级计划中的部分最早也要到 2030 年之后才能完成。此外，鉴于关于奥克兰市议会财政赤字的报道，实际完成时间可能会更晚。
如果您在想“我的 EPA 已经获得批准，所以我可以不用担心了”，且慢！如果您的项目被搁置且尚未完成土木工程。有传闻称，一旦许可过期，而您的位置又恰巧位于这些红色区域之一，将无法重新获得批准。所以最好尽快开始行动！
需要注意的是，这一问题与 Watercare 在 PC78 中确定的 50,918 个受限于供水和污水服务的地块无关。这意味着，我们目前看到的最新受影响区域并不在 PC78 地图所标识的覆盖区域之内。
在Watercare公布消息之前，Papatoetoe和Otara是首批受到这些容量限制影响的地区，导致周边地区的开发计划被取消。然而，我们团队的项目经理得知Glenfield，甚至远至Wellsford的开发商也收到类似消息：在基础设施升级完成之前（预计在 2028 年之后），新的网络连接申请将被拒绝。
在此提及一下, Papakura是另一个长期面临类似问题的地区。1997 年，Veolia 获得了 Watercare 授予的 30 年合同，负责Papakura地区供水和排水管道的维护。这意味着 Veolia 目前控制着供水、雨水和污水系统的维护以及任何新的连接申请。
而Veolia正大批拒绝开发商的 EPA 申请，称除非由开发商承担网络所需的升级费用，否则不允许其开发计划进行。听上去，您如果能完成这些升级，那么似乎它不会立刻成为阻碍。然而，Veolia 所要求的升级费用差别很大，具体取决于所需升级的范围。通常，这些管道升级请求超过 100 米，有些甚至超过了 1 公里公共管线！这可能会产生高达数十万甚至数百万的费用，从而急速使项目变得不可行；许多开发商因此而遭受损失。他们已经在土地购置、设计和获得 RC 的过程中投入了大量成本，却在 EPA 阶段遭遇瓶颈，不得不放弃项目。
Veolia 的合同将在 2027 年进行审查，并包括延长 20 年的选项。鉴于其方法在开发界引发的强烈反响，这次审查的结果非常值得关注。目前，仅仅确保附近或现场有雨水和污水的连接点已不再足够，还需要知道 Veolia 是否会允许您连接这些设施。
对于目前正在这些“红区”申请资源许可的申请人，您的顾问可能会收到市议会发来的一封标准 s92 信函，要求您直接与 Watercare 联系，以了解这些限制的影响并获得 Watercare 的容量许可确认。没错，确认是否有容量的工作，市议会的工程师将本来属于他们的工作都交给申请人自行处理了。
这也意味着：Watercare 的 networkcapacity@water.co.nz这个邮箱每天都会被成百上千的容量查询请求所淹没。
对于那些还在考虑项目但尚未开始准备资源许可申请的人，我们建议您与规划师、土木工程师以及其他顾问密切合作。如果您目前拥有开发地块或计划在奥克兰购买开发地块，这将有助于尽职调查中识别可能存在的限制。另一个可以考虑的选项是向 Watercare 申请一个前期项目评估（需付费）。这可以提前识别可能适用的任何限制或容量约束，从而在购地或进行 RC/EPA 流程之前避免问题。
如果您有任何问题或可以提供有关此主题的更多信息，欢迎联系我们的团队！
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