奥克兰Plan Change 78的最新消息
很多人都在热切关注提议的第78号变更计划(PC 78)的进展。这个变更计划使得大多数城市用地，在无需资源许可的情况下, 可以按照更灵活的开发标准 (称为“中密度住宅标准”或“MDRS”），建造三个住宅单元。
随着意见书提交截止，听证会也已经开始，一切进展的都很顺利。2023年本将是一个繁忙的听证年，而最终结果将在原定的2024年初出炉。然而，现在流程和时间安排变得有些不那么确定了。
“为什么会有变更？”
想必大家都清楚一月和二月的极端天气事件对资源许可处理和PC78进程产生了一定的影响。由于广泛的洪水、滑坡、不稳定的土地和基础设施的重大损坏，有许多问题需要得到解决，这也对未来的中密度规划发展产生了影响。
奥克兰市议会向环境部长请求了PC78进程的延长时间，以便对这些天气事件造成的自然灾害和洪水进行详细调查。奥克兰市议会打算进行进一步调查结果，以解决这些天气事件所凸显的严峻问题。很可能PC78的一些规定将会因此而进行更改。
“延期获准”
最初，PC78的最终决定需要在2024年3月31日之前做出。市议会请求对此进行12个月的延期。我们在4月13日收到的建议是，环境部长已经批准了为期12个月的延期（延至2025年3月31日），以便市议会进行进一步的调查，并考虑其对PC78中土地利用规划的影响。
“环境部长还说了什么？”
在他于2023年4月6日批准延期请求的信中，环境部长David Parker还指出：
• 市议会的调查范围应包括洪水易发区的蓝绿走廊
• 以水敏感设计方法进行城市发展，将有助于改善洪水风险管理
• 对现有和新开发项目中提供的公园保护区和户外空间的数量和质量存在担忧
• 市议会应考虑加强奥克兰统一规划中的控制措施，以防止新建和现有用地上出现大面积不透水区域，如车道、停车场和露台等
• 奥克兰统一规划的控制措施应与非法规措施并用，通过私人和社区基础的绿化方案鼓励提高用地渗透性
• 城市发展模式存在实现多重成果的机会。在具有韧性的区域实现更高水平的密集化，可以减轻对易受灾区的压力，使这些区域成 为社区可参观和使用的绿色自然空间
• 部长希望额外的时间被用于“优先制定改善住房可负担性的规划决策。这将使更多人能够生活和工作在靠近中心和公共交通的地区，并且密集化发展得到适当的雨水设施支持，以确保社区对气候变化影响的安全和韧性“。
这些都是开发商在项目设计中应当考虑的问题，而部长的评论突显出在这方面可能会引入更多的统一规划要求。
“现在怎么办？”
独立听证小组（IHP）负责管理PC78听证/建议过程，他们已确认他们正在考虑延期对PC78听证过程和已经制定的时间表的影响。IHP将就听证会的具体安排和相关时间表提供建议。换言之，PC78进程将会延迟，这可能会对发展商正在进行的项目或一直等待PC78决定的项目产生影响。
在许多情况下，奥克兰统一规划（AUP）已提供了合理水平的规划要求。如果您的项目违反奥克兰统一规划的规则或标准，在即使没有PC78的情况下, 您可能仍然有良好的规划论据可以作为资源许可申请的一部分提出。您应该与您的规划师讨论这些问题。
“适用哪些规则？”
基本上，延期意味着现状, 即继续使用 AUP (OP) 的规划标准变得更长时间。计划变更78将继续对某些开发项目产生直接的法律效应。这些开发项目必须满足以下所有条件：
• 三个或更少住宅（或改建和扩建），
• 用地分区为住宅-混合住宅城市区(Mixed Housing Urban)或住宅公寓建筑区(Terrace Housing and Apartment Buildings)，
• 该提议不在奥克兰轻轨走廊范围内，
• 拟议的计划变更78表明该提议是允许的活动，
• 拟议的计划变更78将MDRS纳入相关住宅区域，
• 该提议符合MDRS的所有规划规定，
• 没有适用于开发用地的限制条件（Qualifying matters, 且该用地不是新的住宅区）。
在所有其他情况下，奥克兰统一规划中的现行规则和标准将继续适用。如果您一直在等待PC78开始实施以推进您的项目，请与您的规划师讨论这最新的变化。如上所述，只要开发项目有良好的规划论据，即使不能完全达到所有规划中的规定，您或许应该考虑在现有的AUP (OP)下进行，而不是等到2025年。
“需要更多的建议？”
如果您想进行开发项目，并对PC78/MDRS有更多的疑问，请随时通过底下的联系方式与我们联系。Envision Planning可以在资源许可申请前期的尽职调查为您提供协助。
以上信息有可能随时更改，在撰写的过程中我们尽最大的努力确保内容的正确性。以上内容不能取代您自己的尽职调查或从相关专业人士那获得具体建议。Envision Planning Consulting Limited 不对任何错误或遗漏承担任何责任。
